CHARUZA ADVISORY s.r.o.

Realitní fondy – zajímavá alternativa

Realitní fondy – zajímavá alternativa

Často lidé řeší, kam konzervativně a dlouhodobě investovat volné finance tak, aby byl výnos vyšší než úroky v bance, ale byla i vysoká jistota, že o své finance nepřijdou. Logicky se zde nabízí možnost investovat do realit. Alfou a omegou samozřejmě zůstává, jak se budou ceny nemovitostí vyvíjet do budoucna, zatím podle dat ČSU od roku 2010 činil ve 3.Q 2017 index cen nemovitostí obývaných vlastníky 117 a celkový index cen obydlí včetně pozemků 127 (v roce 2010 byl index na 100). Tento vývoj s porovnáním s jinými konzervativními výnosy tak přitahuje mnoho dalších investorů a ve spojení s nízkými úrokovými sazbami u úvěrů může vést až ke vzniku určité dočasné realitní bubliny. 

Ne každý zájemce o investice do realit si může koupit vlastní investiční byt či dokonce celý nájemní dům. Realitní fondy jsou tak velmi zajímavá možnost, jak investovat i menší částky do nemovitostí, které by jinak investor nemohl nikdy pořídit. Podílník touto investicí získává účast na výnosech z nájmů i změny tržních cen nemovitostí ve vlastnictví investičního fondu.

Mnohdy je to i efektivnější řešení, protože se tak dá podílet na zajímavějších projektech s vyšší rentabilitou, podílník fondu se nemusí o nic starat a ve finále se často dostane i na vyšší čisté zhodnocení, než když se pustí do pronajímání bytu na vlastní riziko. Likvidita – možnost rychlého zpeněžení investice je pak taky významnou výhodou tohoto způsobu investování do nemovitostí.

Na co si dát ovšem pozor?

Jednou z prvních otázek je, zda jde opravdu o realitní fond, který nakupuje přímo nemovitosti. Často dochází k záměnám mezi fondy, které nakupují akcie a podíly společností investujících do nemovitostí (přes tzv. SPV účasti) a fondy, které investují jen do akcií firem poskytujících realitní či jiné služby spojené s budovami a byty. Riziko od fondů s investicemi do přímo vlastněných nemovitostí je pak zcela odlišné, často mnohonásobně vyšší a nejedná se často vůbec o realitní fond v pravém smyslu.

Pokud máme prověřeno, že jde skutečně o realitní fond, pak je třeba zkoumat finanční stabilitu – zda nemovitosti jsou pořizovány do vlastnictví fondu bez úvěrového financování, které bývá často skryto ve zmíněných SPV účastech. V případě růstu sazeb úvěrů totiž může dojít ve fondu k problémům až takového rázu, že výnosy z nájmů nebudou stačit pokrývat úroky a splátky úvěrů. Úvěrová angažovanost do 30 % je konzervativní, naopak nad 70% velmi agresivní.

Za velmi důležité považuji rovněž analýzu, v jakém poměru jsou výnosy fondu dosahovány z příjmů z pronájmu, tj. reálných přijatých finančních hodnot a kolik z výnosů fondů tvoří přecenění hodnoty majetku fondu, tj. odhadovaných potencionálních budoucích příjmů při hypotetickém prodeji k datu přecenění. Tyto výnosu jsou spolu provázány, samozřejmě fondy s vyšším poměrem výnosů z nájmu lze považovat obecně za konzervativnější a zajímavější.

V neposlední řadě pak sehrává důležitou roli při rozhodování spousta dalších faktorů, jako například lokalita, kde jsou nemovitosti umístěny, provázanost těchto nemovitostí s jinými obory a činnostmi, ale také jak jsou nemovitosti pořizovány, zda neexistuje nějaká provázanost v rámci skupiny správce fondů, která může vést k ovlivnění výběru jednotlivých investic a rovněž jaká je jeho pověst a historické zkušenosti – prostě celé renomé.  

V ČR bylo zatím nabízeno následujících šest realitních fondů. ČS Nemovitostní fond REICO – nejstarší nemovitostní fond, který má v portfoliu především rozsáhlé kancelářské komplexy z větší části umístěné v Praze. CONSEQ Realitní – druhý nejstarší fond s investicemi do menších budov zahrnujících hlavně maloobchod ale i skladové prostory a kanceláře. WMS Fond Realita zaměřený převážně na maloobchodní objekty. ZFP Realitní fond s investicemi převážně do administrativy a logistiky. DRFG AIF Real Estate Fund nejmladší fond zaměřený v počátku především na maloobchodní prodejny s výraznou expozicí pro řetězec prodejen JYSK. Investika Realitní fond – menší a mladší fond investující do kanceláří. Růst jejich hodnot v rozmezí let 2010-2016 je v grafu níže.

Mimochodem k tomuto tématu tak nějak hezky zapadá citát Friedricha Nietzeho: „Když si člověk postaví dům, vždycky zpozoruje, že se při tom naučil něčemu, co měl rozhodně znát, než začal stavět.“ Určitě dá spousta lidí za pravdu, co už mají za sebou nějakou tu vlastní stavbu, že to opravdu platí. Investováním přes realitní fondy se lze určitě vyhnout těmto problémům, protože se na realizaci investice podílí opravdoví profesionálové, ovšem jistá obezřetnost při volbě správného fondu a načasování vstupu do něj je zde také na místě.